В области соглашений касаемо недвижимого имущества, одним из самых сложных вопросов, с юридической точки зрения, является продажа комнаты в совместной коммунальной квартире.
Нужно понимать, что не приватизированное жилье относится к собственности власти, а по закону проводить подобные сделки нельзя. Поэтому владелец имущества должен иметь его в собственном пользовании.
При этом, совладельцы квартиры имеют преимущество в праве на покупку части жилья. Для правильной реализации действий по продаже своей комнаты, важно соблюдать правильные действия и первоначально, получить одобрение сожителей на реализацию своей части.
Как по закону реализовать комнату в квартире?
1.Прописать цену для продажи и общие положения.
2.Заверить у законодательного представителя данное извещение и разослать его копии соседям.
3.Подготовить все необходимые документы.
4.Если продаваемая часть квартиры принадлежит нескольким собственникам, нужно получить от них официальное разрешение.
5.Выписать проживающих в собственной части и оформить свидетельство, обратившись в паспортный стол.
6.Заключить сделку с предварительным составлением документа купли-продажи.
Каким образом добиться одобрения сожителей?
В подобных прецедентах, по законодательному праву на выкуп части в квартире, соседи пытаются затянуть процесс реализации. Поэтому стоит уточнить, что получение одобрения сожителей на продажу комнаты не строго обязательно.
Главное – отправить уведомление с предложением соседям, в первую очередь, выкупить часть квартиры и иметь доказательства этого предложения.
Чтобы информация точно дошла для сожителей, стоит направить им письменное уведомление следующим субъектам:
·Всем собственникам коммунальной квартиры;
·Органам районного управления и в Жилищный комитет, когда один из соседей проживает в квартире по договору социального найма;
·Если один из собственников имущества имеет ограниченные возможности по здоровью, либо несовершеннолетний, копия свидетельства направляется в отдел опеки.
Чтобы известить сожителей о предстоящей продаже комнаты, можно написать извещающее письмо и отправить заказным письмом с уведомлением, либо заверить свидетельство нотариально.
В запросе можно просить соседей оформить отказ от покупки доли в письме от руки – обратиться к нотариусу. В таком случае, собственник не обязан соблюдать 30 дней ожидания решения о покупке части жилья.
Если сожители не предъявили решение в течение месяца, с даты приема извещения, собственник может выставлять на продажу свое имущество.
При желании одного из сожителей приобрести комнату, продавец не может продать другим лицам свою долю. В таком случае составляется договор купли-продажи.
Если возникла ситуация, когда сразу несколько сожителей-собственников готовы выкупить комнату, сам продавец решает кому продать свою долю. Соседи могут приобрести часть только по той цене, которая стоит в извещении, но и прочие покупатели смогут провести сделку по равной или большей стоимости.
Если продавец решил реализовать свою собственность другим лицам по заниженной цене, соседи в праве подать в суд на проверку правомерности сделки. В этой ситуации сам покупатель может невнимательно отнестись к документам и стать участником разбирательств.
Какой пакет документов потребуется для продажи?
Для проведения соглашения необходимо предоставить:
· Личные паспорта всех участников процесса купли-продажи;
· При наличии проживающих в комнате, свидетельство об их выписке;
· Справка из бюро технической инвентаризации с разъяснением плана;
· Уведомление, которое направлялось жильцам квартиры заказным письмом – потребуется только в случае осуществления продажи прочим лицам;
· Соглашение приема-передачи доли;
· Официальное свидетельство процесса купли-продажи;
· Заверенный официально допуск соседей к продаже;
· Кадастровый план квартиры;
· Свидетельства на комнату, которые подтверждают право собственника на продажу;
· Допуск от органов опеки и попечительства, при наличии собственника младше 18 лет.
Нежелание соседей и прямое препятствие продаже квартирной доли
Иногда возникают ситуации, когда сожители пытаются помешать реализации комнаты, появляются другие обстоятельства, например, невозможность застать соседей на месте, т.к. они проживают в другом месте, либо намеренное избегание получения уведомления о желании продавца реализовать свою долю.
При отсутствии доказательств получения извещения сожителями, собственник конечно не в праве осуществить продажу третьим лицам. Здесь только один вариант – с помощью курьера из доставки, через представителя нотариуса или каким-либо другим способом вручить уведомление скрывающимся соседям.
Решением такой проблемы также может стать официальное оформление договора дарения, а не стандартного документа о продаже квартирной доли.
Чтобы выполнить правильный ряд действий, следует поступить следующим образом:
· Договориться с покупателем о получении денежных средств на основе соглашение дарения, вместо свидетельства о продаже;
· Составить официальное свидетельство дарения на небольшую часть от своей комнаты, вписав имя лица, которое собирается выкупить долю. Затем, уже полноправному соседу по комнате, предложить выкупить всю часть и составить договор.
Чтобы правильно провернуть данную схему, важно использовать максимально законные правила и поэтапно подходить в реализации плана. Нереальность такой сделки будет сложно доказать, хоть соседи и вправе попытаться доказать подставной характер подобных действий продавца и третьих лиц.
