В жизни каждого из нас может возникнуть ситуация, заключающаяся в проведении ряда мероприятий со своим недвижимым имуществом. Например, хозяин квартиры решил открыть магазин.
Он может снять или построить отдельную недвижимость для этого – но не имеет на это желания или финансов. Зато у него есть квартира, которую он хочет переоборудовать в помещение для своего бизнеса.
Каким образом ему нужно поступить?
Нужно сказать, что такого рода перевод возможен со всех юридических аспектов – такие манипуляции делаются вполне часто. Однако в этом процессе есть ряд моментов, которые могут помешать подобной перемене.
Перепланировка
Обычно подобный перевод связан организацией какого-либо бизнеса или какой-либо деятельности. И очень часто эта деятельность так или иначе будет требовать переоборудования этого помещения либо его перепланировки.
Она предполагает также ряд различных документальных требований и прохождения большого количества инстанций.
Какие моменты следует учесть для перевода помещения в статус нежилого?
• Согласно гражданскому и кодексу жилья, если в нежилом помещении не могут быть прописаны и фактически проживать какие-либо граждане. Соответственно, перед этим необходимо выписать каждого из них, предварительно договорившись.
• В случае, когда данный объект собственности является долевым, то есть у него несколько хозяев, то необходимо либо выкупить у каждого его долю, либо взять с них письменное разрешение на подобного рода деятельность.
• В случае, если нежилым нужно сделать площадь, входящая в состав многоквартирного дома, то необходимо взять письменное согласие на этот перевод с каждого соседа, предварительно объяснив какого рода деятельность будет проводиться в этом нежилом помещении.
• Для того, чтобы помещение сделать нежилым, необходимо, чтобы оно находилось на первом этаже. Возможен вариант его нахождения выше, но непосредственно над таким же нежилым помещением, например, вполне можно открыть офис на втором этаже, если непосредственно под ним будет находиться продуктовый магазин.
• При подобном переводе необходимо обратить внимание на возможность оборудовать его непосредственным входом с уличного пространства.
• Если площадь помещения, над которым необходимо провести процедуру перевода превышает 100 квадратных метров, то необходимо оборудовать его еще и вторым дополнительным либо запасным выходом.
• Будущее нежилое помещение должно быть подключено ко всем коммунальным услугам.
• Если в нежилое помещение переведена одна его часть (например, комната), то необходимо переведение также и всех остальных частей. Другими словами, нельзя одно жилое помещение сделать нежилым лишь частично.
• В случае, если помещение состоит в аресте или находится под залогом, то перевод его в нежилое становится невозможным до тех пор, как обременение не будет снято.
• Также невозможен такой перевод помещения в случае, если в последствии в нем будет осуществляться деятельность религиозного характера.
Есть еще ряд более мелких ограничений по этому вопросу, подробнее узнать о которых можно у специалиста.
Алгоритм действий
Следует отметить, что подобный перевод требует разрешения и документирования у большого количества организаций. Поэтому осуществлять эту процедуру нужно только если имеется полная уверенность в целесообразности данного мероприятия.
Юридический порядок такого перевода следующий:
1. Необходимо собрать все необходимые документы (см. ниже);
2. Обращение с корректно собранными документами в сооответствующий государственный орган. Там нужно предоставить объективные основания для подобного рода перевода, а также заполнить соответствующее заявление.
3. На протяжении пяти дней специально составленная комиссия производит изучения документации, заявления и обоснований и принимает определенное решение: разрешить, или отказать.
Отказом могут служить отсутствие обоснования подобной манипуляции с недвижимостью; отсутствие технических возможностей подобного перевода; отсутствие какого-либо документа; несогласие лица, находящегося в доле на рассматриваемую недвижимость; несогласие соседей по многоквартирному жилому дому.
4. В случае положительного решения комиссии, последняя выписывает соответствующий протокол.
5. Весь пакет документов, включая полученный протокол, направляется в БТИ, где производится расчет стоимости подобного перевода.
6. Производится оплата полной стоимости подобного перевода.
7. Окончательные юридические моменты, по завершению которых происходит официальная регистрация подобного перевода.
Необходимая документация:
• Заявление о переводе;
• Техпаспорт помещения;
• Документы, подтверждающие владение данным помещением инициатором;
• Планы по переоборудованию, если таковое необходимо;
• План полного строения;
• Согласие жильцов, заверенное протоколом проведения подобного собрания и их письменное разрешение;
• Выписка из домовой книги, где подтверждено отсутствие зарегистрированных и проживающих на рассматриваемой территории жителей;
• Заключение технических экспертов, которое подтверждает, что планируемое под перевод помещение не является аварийным;
• Заключение санитарного надзора о том, что на данной территории соблюдены все санитарные правила и нормы и т.д.
Для того, чтобы определить полный список документации, необходимо обратиться в отдел или департамент, который является ответственным за подобный перевод в том или ином регионе.
Как перевести жилое помещение в нежилое
Согласно законодательству, жилое помещение не должно использоваться в целях, связанных с коммерцей. Также необходимо вывести его из жилищного фонда, то есть перевести в разряд нежилых.
Это является очень трудоемкой и затратной процедурой, поэтому изначально необходимо убедиться в действительной целесообразности подобной деятельности. Если уже окончательно решено, что это сделать необходимо, то нужно начинать собирать необходимые документы.
Особенности, которые необходимо учитывать при переводе помещения со статуса жилого в статус нежилого:
• Помещение по ряду причин должно располагаться на первом этаже. Однако, если необходимо оформить нежилое помещение на этаже более высокого уровня, то нужно, чтобы под ним также находились одно или несколько нежилых помещений.
• Переводится в состояние нежилого обязательно все помещение – ни при каких условиях нельзя перевести в этот разряд только долю помещения.
• Отдельный выход должен присутствовать в таком помещении , либо хотя бы технически должна существовать такая перспектива (например, окна во двор должны быть переоборудованы в двери). В том случае, если общая площадь помещения составляет 100 квадратных метров или более, то необходимо оборудовать также и дополнительный отдельный выход.
• Помещение должно быть освобождено от различных обременений, например ареста.
• Помещение не находится под угрозой последующего сноса и не входит в число аварийных.
• В помещении нет прописанных людей, включая самого хозяина. Физически невозможно прописать кого-либо в такого рода помещении.
• Отказ может последовать после вмешательства госархитектуры, если ею объект является культурно значимым.
• Дом подключен к ряду основных коммуникаций.
Решение о том, возможна ли подобная процедура переоформления выносит советующая комиссия, которая тщательно изучает каждый индивидуальный случай и может либо разрешить подобный перевод, либо отказать в нем по причинам, которые были описаны выше.
Соседи по многоквартирному дому
По закону если от соседей (собственники квартир) не дали разрешения на осуществление перевода, то это не может гарантировать, что комиссия обязательно откажет. Однако, это является весомым фактором, по которому она будет принять отрицательное решение по вопросу.
По данному вопросу среди соседей необходимо провести собрание, объяснить им причины подобного перевода. По данному собранию необходимо вести специальный протокол. Со своей стороны, необходимо убедить жильцов, что ничего страшного в подобном переводе нет, он им не помешает.
Однако, если среди хозяев соседнего жилья найдется хотя бы один ярый противник, он может подать жалобу в Росеестр, а это значит, что в необходимом переводе будет отказано. Поэтому в случае подобных конфликтов необходимо найти компромиссы, либо предложить определенного рода компенсацию особо конфликтным соседям.
