Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Потеряли работу? Заболели? Выросла семья и в маленькой квартире уже тесно? Нужно уехать? Развод или склоки с соседями? Мало ли еще жизненных ситуаций, когда имеющаяся ипотека по квартире. становится проблемой. Данная статья поможет найти выход.
Лучший вариант — продать. Возникает вопрос: можно ли это делать? Она же не ваша, фактически принадлежит банку.
Вот несколько способов выставления на продажу квартиры, которая в залоге у банка.
- Найти деньги выплатить ипотеку до окончания ее срока.
- Договориться с будущим хозяином залоговой собственности.
- Реализовать самому квартиру под залогом, но в рамках закона.
- Оформить процедуру сделку с банком.
Досрочное погашение ипотеки
Если найден претендент, который согласится купить квартиру с ипотекой в придачу и займет собственнику деньги на закрытие остатка долга перед банком. Это бывает, когда покупателю интересен именно район проживания или привлекла интересная планировка в строящемся доме особенно при завершении строительства.
Вначале обязательно нужно получить согласие банка, потому, что он теряет свою выгоду и не каждый на это пойдет.
Далее продавец делает запрос на оставшуюся сумму долга.
Затем составляется нотариально заверенное соглашение между заемщиком и покупателем.
Следующий шаг-выписать всех членов семьи.
Покупатель передаёт продавцу разницу между долгом и стоимостью квартиры и вносит задаток в банк для досрочного погашения долга.
Отметка по обременению снимается. Конечный этап переоформление передачи права собственности на предмет залога в регистрационной палате.
Перекредитование
Во втором случае продаются заемщиком долговые обязательства перед банком другому лицу.
Не стесненные в средствах люди сами хотят купить квартиру с обременением ипотекой, т.к. по стоимости они намного ниже рыночной и на этом можно заработать. При этом покупатель предоставляет стандартные документы в банк на ипотечный кредит.
При вынесении положительного решения все дальнейшие вопросы решает банк. Заемщик только подпишет документ о перекредитовании. В этой схеме есть подводные камни: банки тщательно проверяют платежеспособность и чистоту кредитных историй новых заемщиков, а за продажу залоговой квартиры первичного заемщика могут оштрафовать.
Продать самому квартиру с обременением
Самостоятельно продавать квартиру в кредите сложнее. Продавцу нужно сразу сообщить покупателю об имеющейся ответственности перед банком. Все делать законным путем.
Пошаговая реализация сделки:
- Человек пожелавший купить квартиру с обременением обращается в банкс заявлением о выкупе залога.
- Банковский работник нотариально заверяет предварительное соглашение.
- Претендент на покупку жилья вносит в ячейку банка деньги за квартиру, а остаток суммы для заемщика в другую.
- После снятия долговых обязательств в Росреестре оформляется договор купли-продажи квартиры, регистрация прав собственности на нового владельца. По которому обеспечивается доступ к ячейкам с деньгами и банку и заемщику.В случае, если квартира находилась в собственности меньше трех лет и покупатель заплатит более высокую цену, владельцу нужно будет заплатить налог с продажи квартиры (13%).
Оформить процедуру купли-продажи с банком
В случае, если по ипотеке нечем платить, выплаты просрочены-то квартира может быть продана на торгах. Для этого требуются согласие и банка и заемщика.
Производится оценка собственности, поиск покупателей через торги — на эти процедуры уходит время и стоимость квартиры может снизиться. Покупатель (банк или другая кредитная организация) создает две банковские ячейки. В одной размещается сумма задолженности, во второй сумма для продавца.
Заключается сделка, снимается обременение и открываются банковские ячейки. Часто размер суммы продажи такой же как остаток займа по ипотеке, и покупатель ничего не получит от этой сделки только возвращает свои, выданные на кредит, деньги. В установленном порядке производится регистрация перехода права собственности на нового владельца.
Сопровождение всех этапов осуществляет и контролирует банк, это гарантирует безопасность сделки для всех ее участников.
Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке
- Документ о закрытии кредита.
- Выписка, подтверждающая платежеспособность.
- Договор купли-продажи с покупателем.
- Поручительство по займу.
- Выписка о совершении зачисления покупателем средств, которыми будет погашен остаток по кредиту
- Выписка о снятии жилья с обременения.
- Паспорт владельца
- Свидетельство права собственности
- Технический паспорт жилья.
Продать собственность находящуюся в заеме – вполне возможно. Важно не скрывать различные нюансы. А что скрывают?
Рассмотрим различные виды обременения.
Обременение — это ограничение на продажу жилья собственника, т.е. хозяин не вправе продать квартиру, не получив согласие тех, кто тоже имеет право владения. Бывают случаи продажи квартиры с проживающим там человеком, которого нельзя выселить. Дополнительные сведения по приобретаемой жилплощади можно узнать, запросив информацию в ЕГРН.
Ипотека
В настоящее время самое распространенное обременение это ипотека. О продаже таких квартир рассказано ранее. Чего опасаться? Если претендент на покупку такой квартиры оплатил остаток по задолженности, а владелец, оплатив ипотеку, организует форс-мажор и срывает сделку. Возникнет судебное разбирательство. В итоге крупная сумма может возвращаться по решению суда десятилетия.
Арендаторы
Квартира может продаваться, когда в ней проживают люди-съемщики. Покупать квартиру с проживающими там людьми, которые снимают это жилое помещение и оплату внесли на много месяцев вперед, не каждый захочет. Поэтому процедуру продажи нужно начинать после того как жильцы съедут.
Желающий приобретет квартиру, где есть квартиросъемщики и в договоре передачи прав отражается срок договора найма. Жилплощадь достается правоприемнику вместе с арендаторами и они так же оплачивают съемную квартиру только новому хозяину. В других случаях выставляющий на продажу квартиру предупреждает квартиросъемщиков, возвращает им взятые вперед деньги и расторгает договор найма до указанного срока. Это происходит по обоюдному согласию.
Рента
Это еще один вариант получения дохода с находящейся в собственности квартиры. Обычная практика правоприменения пожилыми людьми без родственников. Такой человек передает право собственности на квартиру рентодателю, сам получает уход и содержание. Пожилой человек имеет право жить там до смерти.
В справке от ЕГРН рента обязательно указывается. При необходимости продать такую квартиру договор ренты перезаключается, и покупатель с нотариально заверенного согласия пожилого человека приобретает квартиру вместе с ним. Это серьезная ответственность и такие сделки очень редки. При этом не исключается подлог документов.
Арест
За долги или при имущественных спорах супругов во время процедуры развода квартира может находиться под арестом. Это отражается в выписке по ЕГРН. Такую квартиру невозможно продать, это противозаконно.
Завещание
Приобрести право пожизненного проживания в квартире можно по завещанию. Такое право не всегда регистрируется и трудно проверяется. При приобретении квартиры, полученной по наследству необходимо запрашивать у наследника копию завещания, т.к. выселять из проданной квартиры такого человека незаконно.
Права детей
В случае, когда на приобретение использовался мат капитал, дети имеют право на доли в этой квартире, это будет обременением. Продавец без участия органов опеки и попечительства не сможет совершить сделку.
При наличии зарегистрированных на продаваемой жилплощади (приобретенной без материнского капитала)несовершеннолетних детей покупатель просит так же предоставить разрешение органов опеки и попечительства о сохранении прав ребенка.
Как видим, кредитные квартиры и продать и купить можно. Для новых жильцов это более выгодные варианты по цене, но он будет ограничен и не сможет полноценно распорядиться новой жилплощадью. Лучше, если продавец избавляется от обременения во время сделки. Очень внимательно проверяйте все необходимые документы до подписания договора купли-продажи, чтоб в последствие не судиться.
