Осуществить оценку недвижимости часто необходимо для различных целей. Часто для более точного анализа необходимо оценить недвижимость разными методами. На практике существует два вида стоимости: кадастровая и инвентаризационная.
Практически всегда при оценке такими способами в итоге получается разная итоговая стоимость. Происходит это потому, что сами способы оценки различны.
Инвентаризационная стоимость
Данный вид стоимости используется для того, чтобы рассчитать налог на имущество. Этот вид стоимости можно применить только к жилым помещениям: квартирам или домам, но он не может примениться к земельным участкам.
Она представляет собой метод, заключаемый в расчете количества материала, из которого изготовлено здание, учитывая его износ за то или иное время. Данный вид оценки недвижимости был разработан более полвека назад, и на сегодняшний день имеет малую актуальность. Поэтому начиная с 2015 года данный вид оценки недвижимости постепенно заменяется кадастровой.
Однако, на практике она продолжает часто использоваться. Основная причина этого – это выгодно для собственника жилья, ведь его стоимость получится в разы ниже рыночной, соответственно, налог необходимо будет уплатить тоже меньше.
После инвентаризационной оценки недвижимости полученный результат заносится в техпаспорт. Дублируются полученные данные также и в соответствующей справке, которая выдается собственнику оцениваемого имущества.
Кадастровая стоимость
Этот способ оценки недвижимости считается более полным, так как при нем учитывается гораздо больше факторов, а именно:
• Количество этажей и расположение;
• Географическое расположение;
• Развитость инфраструктуры;
• Время эксплуатации;
• Тенденции рынка недвижимости и т.д.. В абсолютном большинстве случаев кадастровая стоимость получается выше инвентаризационной, и при налогообложении в большей степени пополняет бюджет государства.
При этом сам факт оценки имущества производится заранее уполномоченным лицом, а информация о кадастровой стоимости находится в общем доступе, что также несет практическую выгоду.
Различия двух видов оценок
Как уже говорилось, инвентаризационная стоимость оценки имущества плавно уходит в прошлое – ее на законодательном уровне заменили кадастровой. Произошло это потому, что именно кадастровая оценка наиболее приближена к реалиям рынка, а значит честнее будет уплачивать налоги именно опираясь на нее.
Следует учесть, что переоценка недвижимости проводится государством ежегодно, поэтому необходимо с периодичностью хотя бы раз в 5 лет проводить кадастровую переоценку имущества и корректировать данные, расположенные в Росеестре.
Изменение имущественного налога
С 2015 года в были внесены изменения, в заеон согласно которым вновь оцениваемая невидимость должна проходить, только кадастровую оценку.
Это было вызвано рядом факторов:
1. Такая форма оценки является более справедливой, так как количество факторов, которые она учитывает, гораздо больше.
2. В течении ближайших лет необходимо создать общую базу по оценке недвижимости, и оценена она должна быть по единой форме. Такой формой признана кадастровая.
3. Размер оценки недвижимости кадастровым методом превысил инвентаризационный практически в 5 раз. А это означает, что в бюджет государства поступала значительно меньшая сумма от имущественных налогов.
Повышение стоимости налогов
Граждане стали волноваться, что после налогового нововведения они будут вынуждены уплачивать налоги гораздо выше, чем они платили раньше. Однако при исчислении суммы налога для каждого имущества есть определенная площадь, не подлежащая налогообложению, благодаря чему явного повышения налога наблюдаться не будет.
Кроме того, некоторые граждане имеют ряд льгот на уплату налогов. В итоге получается, что значительно переплачивать будут лишь хозяева крупных особняков.
Инвентаризационная стоимость квартиры
Еще совсем недавно осуществить какую-либо операцию с недвижимостью было невозможно без документов с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Эта организация проводила оценку недвижимости посредством инвентаризационного метода и выдавала собственникам соответствующие справки.
Однако недавно в законодательстве страны произошли изменения, и теперь приоритет оценки недвижимости стал отдаваться не инвентаризационному, а кадастровому методу.
Согласно законодательству, полностью на кадастровую оценку недвижимости страна должна перейти к 2020 году. В этом году инвентаризационный способ оценки имущества полностью канет в лету и приниматься не будет. Кроме того, уже сейчас при имущественных сделках абсолютный приоритет отдается именно кадастровому методу оценки.
Что из себя представляет инвентаризационная стоимость имущества?
Инвентаризационная оценка недвижимости проводится непосредственно специалистами из БТИ. При этом в расчет берутся следующие показатели:
• Возраст имущества;
• Количество квадратных метров;
• Материал и вид фундамента;
• Наличие или отсутствие лифта;
• Стоимость материала несущих стен, перегородок;
• Окна и двери;
• Количество этажей или расположение на том или ином этаже.
При этом ряд других важных факторов, например, инфраструктура в районе и общие тенденции, которые происходят на рынке недвижимости, в расчет не берутся. Это делает данный способ сугубо субъективным и далеким от реальных показателей стоимости недвижимости.
С одной стороны, это на руку собственнику недвижимости, так как сумма налога, который он должен будет в итоге уплатить, получается значительно меньше. С другой стороны, государство фактически недополучает средства в виде налога.
Собственнику жилья проведение инвентаризационной оценки имущества необходимо в случаях:
• Приватизации;
• Оформления дарственной;
• Купли/продажи;
• Обмена на другое имущество;
• Сдачи жилья в аренду.
Инвентаризационныц и кадастровый методы оценки отличаются как друг от друга, так и от рыночной стоимости жилья. На практике часто получается, что инвентаризационная стоимость в пять раз ниже кадастровой, а сама кадастровая – в два раза ниже рыночной.
Производят же оценки имущества различные органы. Инвентаризационная оценка делается в БТИ, а кадастровая – в Росреестре. После проведения оценки кадастровым методом актуальные данные заносятся в паспорт недвижимости и обновляются в электронной версии Росреестра. Справка же, выдаваемая БТИ, может быть выдана исключительно в руки собственнику жилья, на которого оно оформлено.
При этом для получения этого документа в организацию нужно предоставить следующие документы:
• Паспорт;
• Заявление;
• Документ, который подтверждает собственность на имущество (например, договор купли-продажи);
• Документ, подтверждающий уплату соответствующей государственной пошлины.
Следует также отметить, что оценка жилья инвентаризационным методом значительно устарела, поэтому часто используются определенный коэффициенты, которые призваны «осовременить» его. При этом часто производится расчет средней стоимость одного квадратного метода жилья, который в последствии перемножается на общую площадь.
При расчете налога на недвижимость используются так называемые вычеты, которые призваны уменьшить налог для граждан. Так, при оценке стоимости комнаты будет вычет в 10 квадратных метров, квартиры – 20, а загородного дома – 50.
Ряд граждан также вправе рассчитывать на льготы при уплате земельного налога. А любое экспертное заключение (как инвентаризационное, так и кадастровое) можно оспорить в суде, если собственник не согласен с результатами оценки.
