Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.
В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.
О целесообразности ППА
Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.
В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.
Что предписано законодательством?
Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.
1. Имеет право передать объект в субаренду.
2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.
3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.
4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.
Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.
Нюансы арендных прав и ограничений
Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.
Как выигрывают стороны от переуступки?
В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.
Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.
Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.
Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.
Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.
- Принять участие в аукционе;
- Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.
По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.
«Рецепт» грамотного оформления сделок
В чем отличительные особенности субаренды?
Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.
Секрет правильного заключения договора
Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится
– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.
- Условия оплаты, порядок перенайма.
- Содержать условия пользования зданием.
- Включать порядок пользования имущества.
По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.
Как передается документ?
После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?
- Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.
- Квитанции об оплате.
- Предоставляются учредительная документация.
- Непосредственно сам договор-переуступка.
- Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.
- Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.
Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.
