Обычное приобретение на рынке недвижимости – удовольствие не из дешевых. Экономия возможна, если стать членом ЖСК или оформить ДДУ.
Понятие жилищно-строительный кооператив
ЖСК – создание коллектива физических или юридических лиц, которые объединяются с целью построения жилого здания и управления им. Члены кооперативов приглашают вступить других людей и сдают взносы. Когда собирается нужная сумма, начинается стройка, а по истечению, каждый получает в эксплуатацию оформленную собственность.
Все процессы должны соответствовать нескольким статьям – 116 ГК РФ, в которой прописано определение, ФЗ No214, где содержится информация о том, что это единственная альтернатива долевому строительству, 110 ст. ЖК – указываются правила регистрации.
После регистрации и получения в пользование квартиры, каждый участник становится членом товарищества собственников жилья.
ЖСК бывают стандартными и накопительными (ЖНК). В первом случае кооператив собирает деньги на строительство, в другом – для покупки уже отстроенного жилья.
Понятия ДДУ, УК и ТСЖ: отличия
ДДУ (договор долевого участия) заключается с застройщиками, соответственно они и распоряжаются деньгами при постройке. Преимуществом данного варианта является защищенность членов объединения.
Для ЖСК характерно распределение прав управления денежными средствами между его членами. ТСЖ непосредственно управляют домом. Как и ЖСК они контролируют процесс стройки, и решают вопросы по распределению средств.
Управляющая компания – организация, которая руководит жильем, без участия собственников имущества. Важные преимущества и недостатки ЖСК
Положительные характеристики:
· Небольшая цена – кооперативы считаются самым выгодным вариантом.
· Возможность без проблемно сменить застройщика, в случае его разорения.
· Члены кооператива могут вносить полную сумму не сразу, а частями.
· ЖСК расформировывается по окончанию застройки, образуется товарищество собственников жилья.
· Каждый член кооператива вправе влиять на любые проблемы, касательно постройки, вплоть до вопросов о цене строительных материалов.
Отрицательные характеристики:
· Вся ответственность лежит на собственниках – если что-то пойдет не так, например, все не будет готово в срок, ЖСК не отвечает за такие обстоятельства.
· 111 статья ЖК РФ устанавливает границы. Участников ЖСК должно быть больше 5, на 1 квартиру только 1 собственник, а участниками кооператива имеют право быть только люди старше 16 лет.
· Есть варианты небезопасной продажи квартиры нескольким собственникам.
Основные положения создания ЖСК
Каждый человек может создать ЖСК - собрать группу желающих и раздать обязанности – все что потребуется. Подробный план создания ЖСК:
1. Набрать желающих, составить устав ЖСК и сформировать план развития.
2. Официально закрепить создание ЖСК на собрании членов.
3. Оформить кооператив в качестве юридического лица. Оплатить госпошлину и обратиться в отделение ФНС с документами. Регистрация проходит в течение 3 дней.
Кодекс РФ предписывает особые требования по отношению к уставу кооператива:
· Фактический адрес кооператива;
· Правила вступления в кооператив;
· Денежная сумма, которую потребуется внести;
· Юридическое название компании;
· За какое время и куда вносить деньги;
· Как выйти из ЖСК;
· Цели и планы ЖСК;
· Что будет, если дольщик кооператива не внесет денежный взнос;
· Кто входит в кооператив и за что отвечают его участники;
· Как будут приниматься решения;
· Как переоформить, закрыть и преобразовать в ТСЖ в дальнейшем;
· Компенсация потерь.
По закону, с 2016 года все кооперативы после оформления должны давать в общий доступ следующие свидетельства:
· Основные расчеты;
· Свидетельство о праве на землю;
· Выводы сотрудника ЖСК;
· Данные о голосовании дольщиков.
После оформления кооператива важно выбрать ревизора, которые будут формировать деятельность.
Как приобрести жилье с вступлением в кооператив
Инструкция:
1. Проверить данные о ТСЖ. Важно узнать историю формирования организации – нет лм проблем с судами, какие имеет отзывы.
2. Внимательно ознакомиться с уставными положениями. Важный момент – кто принимает решение об увеличении стоимости постройки жилья. Если управленцы, значит это плохой знак.
3. Изучить договор.
4. Узнать информацию о главном подрядчике. Как правило, можно узнать на информационной площадке по месту строительства. Если застройщик является банкротом – не стоит подписывать договоренность.
Подписание свидетельства
Все характеристики важно перепроверить – этажи дома, количество квартир, материалы постройки, основные расчеты и прочее. Должно быть 2 договора обязательно, для обеих сторон.
Оплачивайте паевые взносы
После окончания внесения необходимой суммы, важно взять справки, которые потребуют для закрепления недвижимости, в качестве собственности.
Регистрация права собственности
Важно явиться в МФЦ или Росреестр и предоставить следующие документы:
· Договор участника кооператива;
· Свидетельство приобретения пая;
· Все оплаченные квитанции;
· Выданную кооперативом справку о полной оплате;
· Чек на оплату пошлины (2000 рублей);
· Акт приема передачи имущества.
Как правило, процедура идет в течение 10 дней. В итоге вы получаете справку из ЕГРН и оригиналы всех свидетельств.
Риски кооператива:
· Возможно увеличение стоимости постройки. Часто происходят ситуации, когда застройщики повышают цены на работу, также, инфляция повышает стоимость материалов;
· Мошенничество в форме двойных продаж. Первая оплата за постройки вносится до регистрации ЖСК;
· Глава организации имеет право не представлять документы, подтверждающие разрешение на строительство. Может оказаться так, что первый взнос осуществлен, а ЖСК не имеет документов;
· Выход за рамки сроков сдачи жилья. Ответственность ЖСК в данном случае никак не регламентирована. В договоре обязательно должен быть пункт с условием;
· Юридические моменты. Обязательно дольщики должны выбирать нового члена и принимать решение о его вступлении, не руководство. Если управленцы проводят такие махинации, средства, которые он выплатит не пойдут в счет.
Это очень ответственный вопрос, который нужно прорабатывать от изучения документов до проверки подрядчиков.
