За последние десять лет, сфера жилья активно растет. Жилье можно не только купить/продать, но и сдать на него право еще в строящемся доме. Это пока один из новых видов инвестиций- покупка квартир на начальных этап строительства жилого дома.
Что же из себя представляет переуступка. К примеру, Вы заключаете договор долевого участия и получаете права на собственность, а потом можете передать эти самые права другому лицу. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.
Ну а третья сторона- компания-застройщик (обычно юридическое лицо). Все вопросы по объекту решаются с застройщиком после заключения договора. Одна из особенностей такого соглашения- сделка совершается до эксплуатации жилья и подписания актов приема-передачи. Договор является действительным до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию, договора могут заключаться неоднократно.
Есть два вида переуступки прав объектов. Один из них заключается в составлении договора долевого участия. Цедент может продать свое жилье, как только выплатит за него все средства, но иногда можно передать объект с задолженностями.
Второй вид-предварительный договор купли-продажи, где долг передается сразу покупателю. Это не договор на собственность, смысл состоит, что стороны потом заключат основной договор переуступки. В случае расторжения, уплаченный средства возвращаются.
Фирмы, занимающиеся строительством, неохотно предлагают заключать такие договора для них это минус:
-Исключение перепродажи объекта
-Продажа квартир по низким ценам
-Длительность и трудоемкость передачи прав
Что для продавца, что для покупателя переоформление прав всегда сложный и многоэтапный процесс.
Продавец:
- Оповещает строительную компанию
- Согласие застройщика
- Выписка из ЕГРН
- Справка об отсутствии задолженности
- Если в браке-нотариальное согласие от супруга/ги на продажу объекта
- Заключение банка о погашении задолженности
Нотариальное согласие супруга/ги на покупку недвижимости.
Две стороны сделки подписывают договор (образец дает либо застройщик, либо можно найти в интернете пример). Далее договор заключается в строительной фирме либо в юридической, а регистрация договора проходит в центрах МФЦ (мои документы) либо в Росреестре (регистрационная палата).
Важно помнить, что при регистрации договора должны присутствовать две стороны (либо требуется нотариальная доверенность), продавец, согласно законодательству, оплачивает госпошлину за регистрацию договора и спустя 10 рабочих дней получает зарегистрированный документ.
Прочитав, эту инструкцию может создаться впечатление, что все просто. Но это не так, необходимо учитывать все факторы.
Если квартира в ипотеке, то необходимо участие третьей стороны-банка-кредитора
Плюс ко всему строительная фирма может запросить проценты и причем неплохие за участие и наше законодательство это никак не регламентирует.
Вы можете быть спокойны и знать, что все проходит безопасно, если регистрация проходит в государственном органе регистрации. Указывайте полную сумму квартиры, если договор будет расторгнут-средства возвращаются. Если сумма отсутствует-сделка будет считаться недействительной.
Так как разрешается заключать договора по переуступке в неограниченных количествах, для начала узнайте историю самого объекта. Для того чтобы сделать свою сделку безопасной-её необходимо зарегистрировать. Плюс ко всему оплата вносится после получения готового документа.
Также сделка считается недействительной если продавец не предоставил обязательные документы, либо когда застройщик является банкротом.
Важно помнить продажа осуществляется, когда продавец получил право собственности на объект.
Можно ли проставить в договоре «заднее число»?
Если заключается предварительный договор-да, если договор долевого участия в строительстве-да, но невозможно поставить другое число если заключен акт приема-передачи или сделка совершилась.
Антецедент обязан оплатить 13 % подоходного налога-рассчитать можно легко — это разница между стоимостью помещения по ДДУ и по переуступке.
А сейчас рассмотрим плюсы и минусы такой сделки:
Плюсы:
-Современный способ инвестирования
-Низкая цена на этапе строительства
-Безопасная сделка (в случае заключения переуступки вы не потеряете деньги, которые вложили)
Минусы:
-Простым языком «бумажная волокита»-продавцу необходимо собирать очень много документов
-Процент застройщику
-Возможность обмана (застройщик может признать недействительным договор долевого участия)
Переуступка помещения- очень сложный и трудоемкий процесс. Если вы уж решились на это, то следует обратиться к грамотному юристу.
